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卖出不到1成!销售乏力!苏州华贸中心公寓还能

作者:?龙岩网 发布时间:?2022年11月25日 08:45:35

  提起酒店公寓,现在大家并不陌生。

  关于公寓的争议也一直比较多:有些人说,坚决不能碰!也有投资客一买就是7、8套,这是怎么回事呢?近日,微博房产后台收到网友私信询问苏州华贸中心公寓能否购买,接下来微博房产就来综合分析下。

  一直以来,公寓作为房地产市场的投资产品争议颇多,一方面,小户型、低总价吸引购房者,另一方面产权、贷款利息、税费等也让公寓成为“食之无味、弃之可惜”的投资品。分析公寓产品是否值得购买,需要从区位、产品、价格、租金回报率等多个维度来判断。

  周边老小区众多 苏州华贸中心国际化定位稍显突兀

  资料显示,苏州华贸中心项目总建筑面积78万㎡,是集国际标准超甲级写字楼、高端购物中心、园林式商业街区、城市广场、美术馆、紫芝园、国际化高级公寓(姑苏里·LAVIE),以及由丽思卡尔顿与万豪行政公寓等组成的国际酒店群于一体的地标综合体。

  

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  华贸中心所处姑苏区石路商圈,项目所在的石路商圈,紧邻山塘街、留园、西园、静思园等景点,属于苏州老牌中心。但也因此,项目周边老小区众多,整体气息和华贸中心打造的现代化高端感不相符,公寓未来的居住感受和对高端客群的吸引有限。

  暗卫、内阳台设计 华贸中心公寓户型问题众多

  公寓房大多是小户型,所以梯户比通常是两梯十户,一层10多户的设计居住舒适度并不高,因为人员复杂,物业管理部门管理很难到位。

  而华贸中心的国际化高级公寓(姑苏里·LAVIE)基本也是1层10多户的布局,这个布局居住舒适度就降低了不少。未来入住后,人员不仅多且杂乱,安全性和私密性都无法得到很好地保障。

  

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  此外,虽然对外宣传约77-145㎡高品质公寓,但从项目的户型分析来看,依旧是非常传统的公寓户型,公寓卫生间依旧是暗卫设计,尤其对于南方地区,龙岩天气,暗卫不可避免的会有通风不畅、潮湿等各种问题。

  此外,因为是公寓,所以也没有独立的厨房设计,厨房基本都是开放式的设计,未来油烟等问题会影响使用体验。

  

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  而且阳台也是内阳台,所以采光条件并不是很好。在许多公寓户型革新的当下,这户型产品并没有突出的优点。

  

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  租金回报率低苏州华贸中心投资价值存疑

  由于公寓首付比例高、贷款年限只有10年,不易转手等诸多因素,所以不少购买公寓的主要回报渠道就是租金。分析公寓是否值得购买,租金回报比是一个非常很重要的考量。

  苏州华贸中心所在的石路商圈,目前面积70-80平左右的精装公寓,租金在2800-3300元/月,片区内的租金和园区公寓的对比还是很明显的。

  

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  按照华贸中心79㎡的户型来看,均价4.5万/㎡来算,总价要355.5万。公寓首付需要5成,就是一次性要付出177.75万。公寓规定贷款只能10年,即便按照优惠利率计算也相当于月供要18250元。

  对比项目周边租金在2800-3300元/月的普遍现状,以租养贷肯定是不现实的,再加上后期出手需要缴纳15-20%的税费。从投资回报率来看,并不是最优选择。按照170万首付、月供18000的水准来看,完全可以在很多优质区域选择住宅。

  售价4.5万/㎡!成交量不到1成!

  由于主打高端,所以华贸中心公寓的售价一直不低,从销许的7-8万/㎡到开卖前放风5.5万/㎡,再到目前整体售价4.5万/㎡,价格虽然一直降低,但这个价格放到整个苏州公寓市场来说,也不算低。

  根据克而瑞的数据显示,今年苏州公寓销售排名前几的楼盘基本都集中在园区湖东、湖西,售价4万/㎡中海星湖ONE、九龙仓国金中心、5.5万/㎡东方之门等热门公寓都在列,但即便是拥有湖西、湖东CBD核心地段的优质公寓,但是大多数成交量都不尽人意。

  

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